Документы для покупки и продажи недвижимости в Кыргызстане: полный список
Документы для покупки недвижимости в Кыргызстане
Сделки с недвижимостью в Кыргызстане регистрируются в Государственном реестре. Для оформления купли-продажи необходим стандартный пакет документов.
Что проверить у продавца ДО сделки
Перед подписанием договора убедитесь в наличии:
1. Правоустанавливающие документы
- Государственный акт на право собственности (для земли и домов)
- Технический паспорт объекта недвижимости
- Договор купли-продажи от предыдущей сделки (если есть)
- Свидетельство о праве на наследство (если получено по наследству)
2. Проверка юридической чистоты
- Выписка из Государственного реестра — подтверждает, что нет обременений (ипотека, арест, запрет отчуждения)
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам
- Справка из налоговой об отсутствии долгов по имущественному налогу
3. Документы продавца
- Паспорт гражданина КР (или иной документ, удостоверяющий личность)
- Нотариальное согласие супруга на продажу — если продавец состоит в браке (даже бывший, если имущество приобретено в браке)
- Справка о составе семьи — если в квартире прописаны дети или недееспособные
Если продавец — юридическое лицо: устав, решение органа управления о продаже, документы директора.
Документы для договора купли-продажи
Договор купли-продажи оформляется у нотариуса. Обеим сторонам нужны:
Покупателю:
- Паспорт
- Нотариальное согласие супруга (если в браке)
Продавцу:
- Паспорт
- Правоустанавливающие документы на объект
- Нотариальное согласие супруга
- Справки об отсутствии долгов
Пошаговый процесс оформления сделки
Шаг 1: Проверка объекта
Запросите выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество (ГРПНИ). Это можно сделать онлайн на сайте или через МФЦ.
Шаг 2: Предварительный договор (опционально)
При необходимости стороны заключают предварительный договор с задатком. Задаток фиксирует намерения и частично покрывает сумму.
Шаг 3: Нотариальное удостоверение
Договор купли-продажи обязательно удостоверяется нотариусом. Нотариус проверяет полномочия сторон и законность сделки.
Стоимость нотариальных услуг: 0.1–0.5% от стоимости объекта.
Шаг 4: Оплата
Расчёт по сделке производится до или одновременно с подписанием договора. Возможные способы:
- Наличными в присутствии нотариуса
- Банковским переводом
- Через аккредитив (банковская ячейка)
Шаг 5: Регистрация права собственности
После подписания договора необходимо зарегистрировать переход права в Государственном реестре:
Подаётся:
- Заявление о регистрации
- Нотариально удостоверенный договор (2 экз.)
- Паспорта сторон
- Квитанция об уплате госпошлины
Срок регистрации: 3–7 рабочих дней (ускоренная — 1–2 дня за доп. плату).
Госпошлина: от 500 до 2 000 сом в зависимости от типа объекта.
Шаг 6: Получение документов
После регистрации покупатель получает новый Технический паспорт и запись в реестре на своё имя. Продавец получает свой экземпляр договора с отметкой о регистрации.
Налоги при продаже недвижимости
Для физических лиц:
- Если владеете объектом более 3 лет — налог не платится
- Если владеете менее 3 лет — подоходный налог 10% с разницы между ценой покупки и продажи
Для нерезидентов: налог у источника 10% от суммы сделки.
Особые случаи
Наследство
При продаже унаследованного имущества дополнительно потребуется:
- Свидетельство о праве на наследство
- Свидетельство о смерти наследодателя
Ипотечная квартира
Если квартира в ипотеке — сначала нужно погасить долг или получить согласие банка на переоформление ипотеки на покупателя.
Несовершеннолетний собственник
Требуется разрешение органов опеки на продажу. Получение занимает 1–2 недели.
Доля в совместной собственности
При продаже доли остальные сособственники имеют преимущественное право покупки и должны письменно отказаться от него.
Типичные ошибки покупателей
❌ Не проверяют выписку из реестра Обременения и аресты не видны «невооружённым глазом». Всегда заказывайте официальную выписку.
❌ Не берут согласие супруга продавца Без этого документа суд может признать сделку недействительной по иску супруга.
❌ Занижают стоимость в договоре Распространённая практика, но несёт юридические риски и проблемы при последующей продаже.
❌ Не проверяют прописанных жильцов Покупатель может получить квартиру с прописанными людьми, выписать которых сложно.
Чек-лист покупателя
- [ ] Получена выписка из ГРПНИ
- [ ] Проверен технический паспорт (площадь, адрес)
- [ ] Нет задолженностей по коммунальным услугам
- [ ] Нет долгов по налогам
- [ ] Получено согласие супруга продавца
- [ ] Проверены прописанные жильцы
- [ ] Договор удостоверен нотариусом
- [ ] Проведена регистрация права собственности
Нужна помощь в проверке документов и сопровождении сделки? Азиза Талантбековна — 30 лет опыта работы с недвижимостью в Кыргызстане. +996 702 584 477