吉尔吉斯斯坦公寓租赁合同：模板及重要条款
为什么需要书面租赁合同
比什凯克目前仍有很多人口头租房。这对双方来说都是巨大风险：房东可以不打招呼就驱逐，租客可能带着欠款消失或损毁财物，而且根本无从证明。
书面租赁合同既保护房东，也保护租客。合同不必经公证（期限不足1年时），但必须妥善起草。
合同的必要条款
1. 合同当事人
- 房东和租客的姓名、护照信息
- 联系电话
2. 合同标的
- 公寓的确切地址
- 面积、房间数量
- 地籍编号（如有）
3. 租赁期限
- 开始和结束日期
- 续租条件（自动续租或协商续租）
4. 租金
- 月租金金额（数字和大写）
- 付款日期（例如每月5日前）
- 付款方式（现金/银行卡转账）
- 谁支付物业费
5. 押金
- 押金金额
- 退还条件（在哪些情况下予以扣留）
- 退房后的退还期限
6. 双方权利和义务
房东有义务：
- 以适合居住的状态交付公寓
- 来访前至少提前24小时通知
- 进行大修
租客有义务：
- 仅将公寓用于居住目的
- 妥善保管财物
- 未经房东同意不得转租
- 按时缴纳物业费
7. 终止条件
- 提前终止的通知期（通常30天）
- 立即终止的理由
8. 交接验收单
合同的必要附件：家具和电器列表及其状况说明，入住日期的水电气表读数。
合同结构示例
住宅租赁合同
比什凯克，2026年___月___日
公民_____________，护照系列____号______，
以下称"房东"，甲方；
公民_____________，护照系列____号______，
以下称"租客"，乙方；
双方就以下内容签订本合同：
1. 合同标的
1.1. 房东将位于比什凯克[街道]___楼___室、
总面积___平方米的住宅，出租给租客用于居住。
2. 租赁期限
2.1. 租赁期限：2026年___月___日至2027年___月___日。
3. 租金及付款方式
3.1. 月租金为________索姆。
3.2. 付款不晚于每月___日。
3.3. 物业费由：租客/房东支付。
3.4. 押金：________索姆。
[...其余条款...]
双方签名：
房东：_____________ / _____________
租客：_____________ / _____________
是否需要公证？
- 不足1年的合同 — 无需公证。双方签名即可。
- 1年及以上的合同 — 根据KR法律，此类合同须在GRS进行国家登记。
实践中，大多数合同签订11个月并自动续签——这是合法的，且无需登记。
常见错误
错误1：没有交接验收单 如果入住时不记录公寓状况，房东日后可能索赔原有的划痕损坏。
错误2：没有关于来访的条款 房东无权不打招呼就进入。如果没有这一条款，冲突不可避免。
错误3：口头约定物业费支付 谁付网费、水费、电费——必须写在合同里。
错误4：没有押金退还条件 明确规定：退房后多少天内退还押金，以及在哪些情况下予以扣留。
错误5：未核实所有权 签合同前，请索要权属文件（GRS摘录）。确认房东确实是所有人。
如果房东违约怎么办
- 以书面方式记录违规行为（短信、邮件）
- 发送书面投诉
- 如拒绝和解——向法院提起诉讼
书面合同是您在任何纠纷中的主要论据。
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