比什凯克购买二手公寓前的完整核查清单
未经核查购买二手公寓无异于碰运气。比什凯克存在带有债务、产权争议、违规改建以及无法迁出户籍人员的公寓。以下是签约前必须核查的完整清单。
1. 产权及历史
向GRS（国家登记局）申请产权证明，其中包含：
- 当前产权人
- 产权来源（买卖、继承、赠与、私有化）
- 历次交易记录
- 抵押及查封情况
红色警示： 公寓在过去3年内频繁更换业主。
2. 抵押及查封
同一份GRS证明将显示抵押情况。各类抵押的详情请参见我们关于抵押的文章。
红色警示： 法院或税务机关查封——无法办理产权转移登记。
3. 户籍登记人员
要求卖方提供户籍登记人员证明（来自CPC的家庭成员构成证明）。特别注意：
- 未成年子女——迁出需监护机构许可
- 军人和服刑人员——临时迁出但保留返回权
- 残疾人——特殊迁出程序
要求： 所有户籍登记人员须在交易前或交易时迁出。
4. 物业费欠款
索取以下欠款清偿证明：
- 电费（北方电力公司）
- 水费（比什凯克自来水公司）
- 燃气费（如有）
- 业主委员会/物业管理公司费用
5. 继承历史
若公寓为继承所得，核查：
- 被继承人去世是否已满3年（诉讼时效）
- 是否有不知情的其他继承人
- 有遗嘱还是法定继承
红色警示： 不足3年的继承，潜在继承人众多。
6. 公寓技术状况
看房时检查：
- 屋顶和天花板（渗漏痕迹——褐色污渍）
- 墙角湿度（霉菌）
- 电线状况（老旧建筑的铝线——问题所在）
- 供排水管道
- 窗户和阳台状况
- 通风功能（用点燃的火柴靠近通风口测试）
7. 改建合法性
若公寓布局与技术护照不符——改建未获批准。这在以下情况会带来问题：
- 申请抵押贷款（银行通常拒绝）
- 再次出售
- 可能面临罚款
8. 委托书出售
若卖方通过委托书进行交易——欺诈风险较高。核查：
- 委托书已经公证
- 委托书未被撤销（致电出具委托书的公证人确认）
- 委托书未过期
- 授权内容与交易一致
最佳做法： 与实际产权人直接沟通（至少进行视频通话）。
9. 配偶同意
若公寓在婚姻期间购置——出售需配偶的公证同意书，即使只登记在一方名下。
10. 卖方行为能力
与无行为能力人签订的合同可能被撤销。如有任何疑虑：
- 通过公证人办理交易（公证人核实行为能力）
- 要求提供精神神经科诊所证明
咨询阿齐扎·塔兰特别科夫娜 - 比什凯克房地产市场拥有30年经验的专业顾问。咨询费从2000索姆起。可在办公室当面付款，或预付后电话咨询。电话：+996 702 584 477